Петербургские владельцы апартаментов сталкиваются с масштабными проверками и проблемами

Еще не успев рассчитаться за ипотеку, владельцы апартаментов в Петербурге наскребают новые многомиллионные платежи: по искам, которые к ним подал в суд комитет имущественных отношений Петербурга.

Как указывает в требовании КИО, граждане много лет не платят за земельные участки, которыми пользуются, поэтому требует возместить недоимку и неосновательное обогащение. Жительница «Лахта Парка», например, за три с половиной года задолжала бюджету уже 4,67 миллиона рублей.

Непонятные платежи

КИО в своем иске к жительнице «Лахта Парка» ссылается на запись в ЕГРН, откуда следует, что с декабря 2020 года Ирина в комплексе (общая площадь 176,5 тысячи кв. м) занимает 398 квадратных метров земельного участка — на этой земле стоит ее коттедж. Поскольку парить в воздухе постройка не может, она неразрывно связана с землей под ней, и, стало быть, участком Ирина, хочет того или нет, пользуется. Пользование землей, указывает комитет, ссылаясь на Земельный кодекс РФ, платное. Исходя из кадастровой стоимости участка (1,42 млн рублей) Ирине следовало ежеквартально платить за свою долю в нем по 274 тысячи рублей. Но она не платила, и теперь ее долг исчисляется суммой в 4,67 миллиона рублей, куда, кроме арендных платежей за землю, вошли еще и 729,75 тысячи рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Причем, как жалуются сами жильцы «Лахта Парка», хотя судебные тяжбы Ирины — лишь первая ласточка, случай неуникален и все признаки указывают на то, что скоро иски прилетят много к кому еще.

— Городской КИО пытается содрать с жителей за аренду земли по второму кругу, выставляя людям претензии на миллионы в буквальном смысле слова: у кого-то на 1 миллион, у кого-то на 2, у кого-то на 3 и 5 миллионов. У некоторых (кто владеет апартом 5–6 лет) сумма получается вполовину стоимости, по которой они сам апарт купили (за 5 лет аренды земли; притом что есть акты сверки, которые подтверждают, что КИО получал деньги за аренду земли за весь этот период), — поделился с «Фонтанкой» читатель.

Тем более обидно, отмечает он, поскольку живущие в комплексе люди совсем не бесящиеся с жиру богатеи — большинство взяли апарты в ипотеку.

Причина — в статусе недвижимости

Проблемы, с которыми столкнулись жители «Лахта Парка», вытекают из статуса приобретенной ими недвижимости: все-таки апартаменты — это не жилье, а нежилые помещения. Владелец обычной квартиры платит налог на имущество, в случае же с нежилыми схема иная и зависит от взаимоотношений с землей застройщика, который выстроил апартаменты, объясняет адвокат Ксения Брикса.

— Если земля, на которой построены апартаменты, не принадлежала застройщику, а была им арендована, то право аренды земли перейдет к тем, кто приобрел апартаменты. Здесь два варианта: либо собственники апартаментов выкупят земельный участок по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов, либо продолжат оплачивать аренду земли всем домом вместо застройщика, — говорит Ксения.

А вот если бы речь шла не об апартаментах, а о многоквартирном жилом доме, то аренда земли автоматически бы прекратилась и право собственности на землю перешло к собственникам квартир, объясняет адвокат. Это правило предусмотрено Жилищным кодексом, который вопросы апартаментов не регулирует: это связано с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям. Отдельного закона об апартаментах нет, поэтому искать ответы нужно в Земельном и Гражданском кодексах.

— Если застройщик не арендовал землю, а был ее собственником, то по нормам Гражданского кодекса к покупателям апартаментов должно перейти право собственности на земельный участок, занятый зданием с апартаментами, — отмечает Ксения Брикса.

Точно так же объясняют свою позицию и в КИО: за пользование землей надо платить, и если этого не делает застройщик, то обязанность перечислять арендные платежи торжественно ложится на плечи собственников апартаментов. Они должны обратиться в комитет с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Но не каждый по отдельности, а коллективно, и либо приобрести весь участок в общую долевую собственность (и платить налог на имущество сообразно своей доле), или заключить один на всех договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (и платить за аренду земли в соответствии с размером своей доли на участке).

— В рассматриваемом случае заключён договор аренды со множественностью лиц со стороны арендатора. Соглашения о присоединении к такому договору аренды заключаются с каждым собственником помещений отдельно в отношении доли используемого земельного участка. Обязанность по перечислению арендной платы установлена для каждого из арендаторов, — говорят в КИО.

Застройщик просто ушел

Проблема Ирины близка собственникам апартаментов в комплексе Crystal в поселке Репино.

— Когда мы покупали апартаменты, в договоре купли-продажи было прописано, что у нас есть аренда земли на 49 лет. Это срок большой, и нас это вполне устроило. И эта аренда была на компанию-застройщика. Прошло года четыре после того, как мы заселились, компания-застройщик распродала все апартаменты, отказалась от договора аренды и в одностороннем порядке переоформила его на одного из собственников. Нам они об этом сообщили где-то через полгода, то есть мы на это время повисли в воздухе, — делится с «Фонтанкой» Анастасия.

За аренду земли под двумя помещениями — 38 квадратов гостиничного хозяйства (суть апартаменты) и 5 квадратов в паркинге, приобретенных в Crystal, Анастасия должна ежегодно платить по 16 тысяч рублей. Но из-за того, что оформление договора аренды со всеми владельцами растянулось на долгих три года и по факту за аренду земли никто не платил, иск от КИО на взыскание арендных платежей и процентов с суммы неосновательного обогащения прилетел и к Анастасии.

— Сумма была порядка 100 тысяч рублей. Мне насчитали за три с половиной года, как закончился договор аренды, от которого отказался застройщик. С этого момента они и начали считать. Некоторые получили иски на 600 тысяч, даже на миллион. Суд уже прошел, первая инстанция. В моем случае к трехлетнему периоду применили по закону исковую давность, а за полгода я заплатила — и аренду, и проценты, — рассказывает она.

Но тяжбы еще не закончились: буквально на прошлой неделе Анастасия узнала, что КИО подал по ее делу апелляцию.

Бумажные лабиринты

Заключить договор аренды на всех собственников апартаментов тот еще квест, говорит Анастасия, приходится подолгу обивать и пороги ведомств.

— Присоединение состоит из двух этапов. Сначала нужно заказать ведомость в ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости. — Прим. ред.). Там указывается площадь объектов владения, коэффициенты для расчетов, рассчитывается размер арендной платы. Когда мы делали документ, он обходился по 26 тысяч рублей за каждый объект. У меня 2 объекта — 52 тысячи. Эту ведомость должны составлять в КИО, но там сказали, что у них нет квот. Мы три года ждали — так их и не предоставили, — делится Анастасия.

На втором этапе каждый владелец недвижимости несет ведомость в КИО, ее присоединяют к договору аренды и далее ежеквартально выставляют счета на оплату аренды. Казалось бы, можно на этом выдохнуть и забыть про бумажки. Но нет.

— В договоре аренды земли, он стандартный, написано, что каждые три года вы обязаны эту ведомость делать снова: вдруг что-то изменилось и я вместо жилья сделала салон и стала использовать в коммерческих целях. Почему я должна такие деньги платить, если у меня ничего не изменилось? У меня аренда стоит 20 тысяч рублей в год, а я должна за две ведомости на сегодняшний день заплатить по 36? — недоумевает Анастасия.

Еще одна загвоздка — не все собственники понимают, почему они должны платить за землю, и тормозят присоединение к договору. В конечном итоге для них это заканчивается многомиллионным иском от КИО.

Отработанная схема

Апартаменты в Петербурге пользуются чрезвычайным спросом: «Фонтанка» писала, что только за полгода продали на 60% больше юнитов, чем за аналогичный период годом ранее. Растет и объем предложения — в целом на 31% на конец июня, хотя по сегментам динамика несколько ниже — 17% прирост у формата «псевдожилья», а у сервисных апартаментов снижение на 8%. Выбор покупателей в пользу апартаментов подстегивает весомый рост стоимости жилья (на 14% год к году), а также ужесточение условий кредитований и ожидание отмены льготной ипотеки.

Справедливости ради стоит отметить, что в случае с юнитами (сервисными апартаментами, расположенными в черте города) вопросов по аренде земли к застройщикам у владельцев недвижимости не возникает.

— Мы строим апартаменты на собственной земле и после окончания строительства передаем её городу («Авеню» на В. О.), так что наши дольщики арендуют её напрямую у города. Или передаем её ТСН — в «Авеню» на Павлова мы перевыставляем налог собственникам, — говорит основатель ГК «Бестъ» Андрей Лушников.

По такой же схеме работают с землей и в Becar.

— В случае нашего комплекса, апарт-отеля «Vertical Московская», инвесторы находятся в полной безопасности, так как мы строим проект на участке, который находится в собственности, а не в аренде. Тем самым инвесторы избегают подобных сложностей с КИО, — отмечает руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина.

Аренда земли у коммерческих или государственных структур исключается для всех построенных и запланированных для строительства апарт-отелей сети Avenir. Апарт-отели здесь строят только на выкупленных участках и переводят землю под зданием в долевую собственность отдельной процедурой уже после сдачи объекта в эксплуатацию.

— Делаем это следующим образом. После передачи ключей и исполнения иных обязательств застройщика последний обращается в Росреестр с заявлением о прекращении своего права собственности на земельный участок. Вместе с этим от одного из собственников апартаментов в здании должно поступить обращение, также в Росреестр, о переходе права собственности на земельный участок к владельцам помещений в здании. Если такое заявление не поступит, то участок переходит в собственность города и остается у него до поступления заявления. Если заявление поступает, Росреестр регистрирует переход права собственности на земельный участок от застройщика к собственникам помещений в здании, в нашем случае в апарт-отеле, — рассказывает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Ищите цифру в договоре

По возможности, дополняет он, действия стараются провести одновременно: застройщик обращается с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок и обеспечивает обращение владельца помещения в здании с заявлением о переходе прав собственности на участок ко всем владельцам помещений.

В любом случае эксперты советуют привлекать к сделкам с недвижимостью юристов и обязательно интересоваться стоимостью последующей эксплуатации.

— В договоре должна быть цифра платы за землю: либо это налог, если земля в собственности, либо это арендная плата, если земля в аренде, — объясняет Лушников.

Возможно, что высокая ставка аренды у собственника апартаментов в «Лахта Парке» связана с назначением участка, с договором застройщика и арендодателя, считает Яна Лепёшина.

И не вспомнить про назначение земель, на которых построены комплексы «Лахта Парк» и Crystal, действительно нельзя.

Земельный участок площадью 5,8 тысячи «квадратов», где высятся апартаменты комплекса Crystal, разрешено использовать для строительства гостиниц. А на берегу Лахтинского разлива изначально девелопер проекта «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» Евгения Пригожина строил «медико-реабилитационный центр с wellness-парком». В итоге прямо на ходу проект переродился в комплекс апартаментов с коттеджами и без заявленных медицинских учреждений. «Конкорд» через суд пытался разорвать договор аренды с городом, размежевать участок и переоформить кусочки на другие структуры, однако Смольный заявителю отказал. Судя по выписке из Росреестра, земли, на которых раскинулся «Лахта Парк», разрешено использовать «для размещения туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций».